Studio Legale Verdiglione

LE PRINCIPALI DEFINIZIONI ED I PRINCIPI FONDAMENTALI DEL DECRETO 122/2005

Ecco le principali definizioni ed i principi fondamentali contenuti nel decreto122/2005 per agevolare una rapida visione della materia.

Acquirente: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

Costruttore: l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing,che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

Situazione di crisi: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

Immobili da costruire: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Garanzia fideiussoria: il costruttore è obbligato a procurare il rilascio ed a consegnare al promissorio acquirente una fideiussione, all'atto della stipula del contratto, ovvero in un momento precedente, di un importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà. Restano escluse le somme che debbano essere erogate da un soggetto mutuante nonché quelle rappresentate da contributi pubblici. Per le società cooperative, l'atto consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.

Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione: la fideiussione è rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'art.107 del D.Lgs. 1/9/93 n.385; deve garantire, nel caso di situazione di crisi del costruttore, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui detta situazione si è verificata. La situazione di crisi del costruttore si intende verificata in una delle seguenti date:

• trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;
• pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
• presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
• pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.

La fideiussione può essere escussa dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto o, ricorrendone i presupposti, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentro nel preliminare.
La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale e deve essere escutibile - verificatisi gli eventi sopra precisati - a richiesta scritta dell'acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l'ammontare delle somme ed il valore di ogni altro corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso.
Il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all'acquirente.
Il fideiussore è tenuto a pagare l'importo dovuto entro il termine di trenta giorni dal ricevimento della richiesta.
L'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione.

Assicurazione dell'immobile (c.d. "decennale postuma"): il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data dell'ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'art.1669 cod.civ., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi successivamente alla stipula dell'atto definitivo di compravendita o assegnazione.

Applicabilità della disciplina: si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativi sia stato richiesto successivamente alla datadel 21 luglio 2005.

Contenuto del contratto preliminare: il contratto preliminare diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà deve contenere:

• le indicazioni previste dall'art.2659, primo comma e 2826 del codice civile;
• la descrizione dell'immobile e relative pertinenze, oggetto del contratto;
• estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche e l'elencazione dei vincoli previsti;
• le caratteristiche tecniche della costruzione;
• i termini massimi di esecuzione della costruzione;
• l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in denaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità di pagamento, l'importo di eventuali somme a titolo di caparra, le modalità di corresponsione, che devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali intestati alla parte venditrice, o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;
• gli estremi della fideiussione;
• l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile, con la specifica dell'ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione degli obblighi del costruttore e se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
• gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativi alla costruzione;
• l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici con relativi dati identificativi;

Al contratto devono essere allegati: a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti; b) gli elaborati di progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso do costruire o l'ultima variazione al progetto, limitatamente agli immobili oggetto del contratto.

Preventiva cancellazione dell'ipoteca: il Notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile. La Banca deve provvedere alla suddivisione del finanziamento in quote e al frazionamento dell'ipoteca a garanzia, entro il termine di novanta giorni dal ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da idonea documentazione (centoventi giorni se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote). Qualora la Banca non provveda entro il termine indicato, il Presidente del Tribunale può designare un Notaio che redige un atto pubblico di frazionamento, sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall'atto di suddivisione del finanziamento decorre l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate.

Esperibilita' dell'azione revocatoria fallimentare: gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dall'acquisto o dall'ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data di stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'art.67 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267. Non sono altresì soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi a contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli artt. 3 e 4 del decreto in oggetto, qualora effettuati nell'esercizio dell'attività' d'impresa nei termini d'uso.

Fondo di solidarietà: è istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze al fine di assicurare un indennizzo agli acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore.

Contributo obbligatorio: è istituito un contributo obbligatorio, destinato al fondo, a carico dei costruttori tenuti all'obbligo della fideiussione; il contributo è versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione. Il contributo e' dovuto per un periodo massimo di quindici anni dal 21/07/05. Per l'anno 2005 la misura del contributo è fissata nel quattro per mille dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione. Per gli anni successivi, la misura del contributo sarà stabilita con decreto, entro il limite massimo del cinque per mille dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione.

Accesso alle prestazioni del fondo: la domanda di accesso alle prestazioni del fondo deve essere presentata dagli aventi diritto entro il termine di sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto. Ciascun soggetto può ottenere l'indennizzo dal Fondo una volta sola. Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati in base alle variazioni dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data di entrata in vigore del decreto 122/05. Il richiedente deve fornire la prova della sussistenza e dell'entità' della perdita. A tal fine costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il credito in sede concorsuale.